土地と資金計画は大変です。

さて今回は気をつけなければならない近隣のトラブルについてお話しします。

以前にもお話しましたが土地選びには近隣の状況もとても重要な要素です。

例えば隣人がどのような人なのか？良くテレビで近隣の住人とのトラブルを見かけますよね？テレビで見ていると人ごとですが…いざ自分がなってみるとどうでしょうか？

高額な予算をかけて購入した土地を嫌だからと簡単に手放すことはできません。

私の知っている方でこんなトラブルがありました。

夢のマイホームを手に入れたTさんのお話です。

子どもが通う学校区で、旦那様の通勤にも好条件しかも価格も安く購入できたことで、とても満足していたTさんでしたが…

入居してすぐにある問題に直面しました。

実はとなりの家には、高校生のお子さんがいてバンドやっているのです。

毎夜、毎夜ギターとドラムの音が聞こえてくる始末…しかも歌声は音痴だそうで…昼間ならまだしも深夜におよぶことも…

耐えかねたTさん夫婦は、隣人に注意をしに行きましたが、子どものやることだからと相手にしてもらえませんでした。

こうしたことで新入りのTさんは近隣住民との付き合いが微妙になってしまい騒音問題と、近隣住民との付き合い方の２重のストレスを感じるようになってしまいました。

こうしたトラブルは音に限らず少ないことではありません。

このような状況を事前に回避するためには、近隣状況の把握も土地選びの重要な要素の１つだと言えます。

これからマイホームをご検討されているかたで土地をお考えの方は、土地の状況だけでなくまわりの状況にも気を配れる目をもって決めていただくといいかもしれません。

新築を建てたいけれども予算の都合がつかないということでしたら、中古住宅を購入することも考えてみてはどうでしょうか。
中古住宅のメリットは値段が安いところにあります。
土地もついた上での値段なのでとてもお買い得です。
なぜかというと古いと建物の価値が下がっていきます。
土地は価値があまり変わりません。
ほとんどが土地の値段というわけなのです。
中古住宅を購入してそのまま住み続けることができます。
中古住宅は質が良くないと思いがちなのですが、古いだけであって質は悪くないところも多くあります。
古い部分と使える部分があるので、古い部分をリフォームすることで問題ないようにすることができます。
中古住宅や中古マンションを購入するときにはリフォームやリノベーションをすることも多くあります。
大分に中古マンションを購入した友人もリフォームをしていました。
リノベーションはリフォームよりも大規模な改修工事のことをいいます。
リフォームが修理するためだとしたらリノベーションはより住みやすくするための工事なのです。
リフォームだと自分でインターネットで建材やサッシの販売サイトを見て、リフォームに使うものなどを自分好みのもの使うこともできますが、リノベーションとなると大規模な工事になるので工事を行う工務店や住宅会社に細かい注文までは難しくなります。
また当然リノベーションのほうがお金も多くかかってきますが、リノベーションをすることで
毎日気持ちよく過ごしていくことができるようになるのではないでしょうか。
不動産屋で中古住宅を購入した親戚はリノベーションをしていました。
お金は結構かかったそうなのですが、納得のいく住宅になったので満足しているとのことでした。
昔、大分の土地探しで新築をあきらめたことがあったので、よりうれしかったと思います。
中古住宅のデメリットとしては住宅ローンで借り入れできる金額が新築のようにはいかないことがあります。
他に欠陥があるかもしれないと考えられるところです。
ただ欠陥が重大であったときには損害賠償請求や売買契約の解除を申し入れることができます。
新築だけではなく中古住宅も考えてみるといいでしょう。

マイホームを建てようとすると以前からお話ししているように、高額な資金が必要です。

現金で支払を行う方、住宅ローンを組む方がいらっしゃます。

後者の住宅ローンの場合は、工務店の集客チラシなどを見ると「フラット35」について大きくうたっているので、直感的に「フラット３５」はとてもお得だと思っている方が非常に多いと思います。

しかしこれは大きな落とし穴で、必ずしも「フラット35」がお得と言うわけではないのです。

このローンは長期固定型金利が大きな魅力で、最終支払までの金利が確定されているため毎月の支払い額と総支払額が明確になっているために、収出の計算がしやすいことが大きな特徴です。

一方でフラットト比べられることの多い、変動型金利ですが、使い方によっては、「フラット35」よりもお得になるケースがあります。

例えば、短期間にまとまった支払いの出来る方「退職金」など、この場合変動金利の見直しまでに支払いを完了することが出来るのであれば、金利の安いところでローンを組み早々に支払いをすると言う事で金利を最低限に抑えることが出来ます。

しかし期間をいっぱいに使ってローンを使うのであれば、金利の安い今の時期にローンを組むのが理想的です。

大分でリフォームをした友人もローンを組みました。

また今後は金利の上昇を示唆する話が多く出ています。

変動金利の上昇を考え借り直しなども視野に入れて考えていくのもやりくりのひとつだとも思いますが、今の現状であれば長期的な支払い計画の立てやすいフラット35を組まれるのがいいのでは？と私は思います。

さて前回の続きですが、住宅ローン減税は誰もが受けれるというわけではありません。

条件を満たした人のみが受けれる制度ですので、その条件に付いて前回の続きをお話したいと思います。

ローンの控除を受ける年の合計所得は3000万円以内でなければなりません。

また住んでいる期間も地対象になります。

住居として引き渡しを完了した後半年以内に引っ越しをしていること。

また減税対象となる年の年末まで住んでいること。

この場合に減税の基準となるのは、引っ越しをした年（入居日）になりますので確定申告の際の記入は引っ越しをした期日となります。

床面積は５０㎡以上でなければなりません（中古住宅の場合は耐振性の基準を満たしているのかも審査基準になります）

この場合の対象となる住宅は住むことを目的として建築を行っている住宅であること、別荘などは減税の対象には当てはまりません。

このような上記の条件を満たしていれば住宅ローン減税を受けることができます。

不景気の時代でローンの支払いがとても不安な時期ですからこういった緩和があれば、住宅を建てることに関して前向きになれるのではないでしょうか？

しかし3月11日に起こった東北太平洋沖地震の影響で日本の金融情勢もどうなるのか？不安なところです。

新潟で新築の注文住宅を建てようと考えていた親戚も一度、住宅ローンの金利や優遇などについて慎重に様子を見ることでしょう。

フラット３５や住宅ローン減税など国が控除をしている今のシステムは今後どうなっていくのでしょうか？

材料の値段の高騰なども起こり始めている現状で我々としても見通しがつかず不安で仕方ありません。

今現在住宅の計画や、購入を考えられている方はよく目にしたり耳にしたりすると思いますが、「住宅ローン減税」をご存知でしょうか？

「なんとなく知っている、興味はあるけど深くは知らない・・・」などという方も少なくないと思いますので今回は住宅ローン減税のお話をしたいと思います。

ちょうど山形で住宅を建てる予定だと言っていましたので参考になればいいなと思います。

この減税を知っているかいないかでは、支払いの金額が大きく変わってきますので、ぜひ参考にしてください。

さて住宅ローン減税とはどういった制度なのでしょうか？

この制度は財務省が出した国の税制度で、新築や中古住宅の購入などに使用したローンの一定割合分を所得税から一定期間控除するという制度なのです。

住宅ローンは高額で長期間支払い続けなければなりません。

ましてやこの不景気で住宅を購入使用とは思っても購入まで踏み切れない人が沢山いるのです。

こうした不景気からの脱却を図るため消費者の負担を減らし、住宅購入の促進剤として導入されたのです。

この制度を利用して所得税の控除が認められれば、とても家計的に楽だと思います。
しかしこの制度は誰でも適用されるわけではなく、条件が当然あります。

まず金融機関等から償還期間を10年以上としたローンの借入れを有すること。

ここで気をつけたいのは親などから借りたお金は対象になりません。

控除を受ける為には、金融機関や、公庫で10年以上のローンを組んでいることが条件になりますので気をつけてください。

このほかにもまだまだ条件がありますので次回お話したいと思います。

さて今回は意外に知らない火災保険のお話をしたいと思います。

火災保険とは？火災や落雷、爆発、風災、雪災などによって契約した住宅や建物に損害を被った場合に補償される物保険です。

火災保険は住宅用、事業用に分かれていて、費用は契約する建物や構造などにより異なります。

契約年数も一年からあり長く契約するほど掛け金が安くなります。

住宅の場合には、建物と家財道具が保障対象になります。

これｈが契約の内容によりますので一概には言えませんが、建物のみの場合もあります。

契約者は所有者になりますので自己所有の場合は所有者が建物と家財で契約し、賃貸住まいの場合には、建物を大家、家財は賃貸している人という形です。

知人が北海道への転勤で初めて札幌で賃貸アパートを借りた時に、不動産会社の担当さんから説明を受けて知ったと言っていました。

意外と知らない方も多いというのも事実でしょう。

そして一番重要なのは範囲です。

火災や落雷、水害など様々ありますので保険の内容によっては保障外になるものもあります。

範囲が広ければそれだけ掛け金も高くなりますが、万が一のことを考えるのであれは万が一に備えてある程度の範囲はカバーしておくのが好ましいと思います。

契約書などにはよく目を通し自分が入るプランの補償範囲がどこまでなのか？

しっかりと確認しておきましょう。

新築を建てられた場合に火災保険の契約を必ずすると思いますが、工務店などによっては保険の代理店をしている会社もあると思いますので、一度詳しい説明を聞かれたほうがいいと思います。

大事な資産を守る為の保険ですからしっかりと相談して確認して慎重に決めましょう。

「佐賀で住宅を建てようと思うんだけど相談に乗ってよ」と友人からメールが来ました。友人は小学校からの友人で佐賀の会社に就職しそろそろ家を建てたいとのことでした。
設計以外にも私は資金計画に関して詳しいのでそのあたりも相談したいのだろうなと思いました。

友人的にはひとりで住宅ローンを組みたいけれど条件を満たせないから何か良い方法はないのか？という質問が来ました。

私が提案したのは収入合算です。収入合算とは、借入したい金額に借入れをする人の収入のみでは収入基準を満たさない場合や、借入したい金額に対する返済力が規定を超えてしまうような場合に、配偶者・親・子などの収入を合算して算定できる制度のことです。

この方法であれば住宅ローンを組むことが可能になります。

ただ気をつけなければならないのは、収入合算で共有名義にした場合には、持分登記（住宅や不動産などを購入した場合に、親から資金援助を受けて住宅を購入した場合、資金の額に応じて自分の名義と親の名義で登記する。夫婦の場合も同様で、それぞれ資金を出し合って購入した場合は資金の拠出割合をもとに持分登記をする。持分登記をしないと、資金を援助してくれた人からの贈与とみなされ、贈与税がかかってきてしまう。）を行わなければなりません。

こうすることで住宅ローンを組むことが可能になりますが、あくまで二人の収入があってのローン返済が可能ですとの判断ですのでその後のローンの返済がきつくならないようにしっかりとした計画が必要になります。

もう一つ提案したのが施主支給です。
建材販売のお店で安く建材を仕入れてその建材で工事をしてもらうことです。
こうすること工事費を安く済ませることができるというわけです。

一戸建てや注文住宅を建てようと思い住宅展示場には行かれたことがあるでしょうか？

また完成見学会に行かれたことはあるでしょうか？

インターネットや雑誌、カタログなどで見る家はどれも二次元の世界のものが大きく、住宅にあまり詳しくない方が見ると理解しにくいしイメージが出来ないのではないのかなと思います。

実際に住宅を見て肌で感じることは、ご自分が思うマイホームのイメージをかきたててくれる重要な要素になります。

見たこと感じたことのないものを想像するのは難しいことですが、一度見るだけで頭の中にイメージが入ってくると思います。

例えば住宅展示場ですが、敷地内には、住宅会社のモデルハウスが建ち並んでいますので様々な個性豊かな住宅を見ることができます。

ハウスメーカーや輸入住宅などご自分のイメージする住宅に出会えるかもしれません。

こうして様々な住宅を実際に見ることで、「この部屋はこんな風にしたい」と言うような参考にもなると思います。

しかし住宅展示場のモデルハウスは、自社の住宅がどのようなものかわかってもらうためと、ライバル会社が並んでいますので、とても大きく豪華に作られています。

通常の住宅よりもはるかに高き金額がかかっています。

例えばハウスメーカーで契約したとして、モデルハウスのようなイメージを持っていると、想像とかけ離れてしまいます。

内部のほとんどは一番グレードの高いものを使用していますから、あなたの家造りは標準仕様になるわけです。

ですのでしっかりとオプションなのか？標準なのか？確認することが大切です。

土地や資金計画のお話しをしてきましたが、これらのことを、こなしていくにはかなりの時間と耐力が必要となります。

住宅の計画を考え始めてから完成・引渡しまでに要する時間は約１年以上はかかると言われています。

もちろん建築主になる方は、住宅計画は初めてと言う方がほとんどで、何をどうして良いのか？わからなくなってしまうと思います。

私がこれまでお話してきたことは、ほんの一例で住宅計画のほんの一握りだと思います。

こうした中で土地探し、資金計画、注文住宅にするのか？

ハウスメーカーで建てるのか？施工業者の選択など様々な要素が多すぎて悩んでしまうと思います。

そこで私がおすすめするのは、窓口の一本化です。

まず住宅の設計・施工をお願いする住宅会社を探すところから始めます。

出来れば不動産部を持っている会社か提携をしている会社が理想です！

その訳は土地探しと住宅のプランを同時進行で進めることが出来るからです、土地探しには、住宅プランを考えそれが当てはまる土地をお客様の希望とあわせて探す方法もあります。

会社が同一であれば住宅営業と、不動産の営業のレスポンスが上るので、打合せ等同時にできるので少なくてすみますし、費用の割り振りもしやすくなります。

また資金計画も住宅会社でしてもらうことが出来ますし、ホームローンドクターなどの相談を受けることも出来ます。

こうした点から、先に住宅会社を探すことから始める！と言うこともメリットがありますので、必ずとはいえませんがぜひ参考にして下さい。

前回、新築住宅ローンのお話をしましたが、私がおすすめするローンがあります。

「フラット３５」です。このローンは民間金融機関とと住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）との提携による長期固定金利型の住宅ローンです。このローンは、変動金利ローンにない、とても魅力的なメリットがあります。

[1.最長35年間の長期固定金利型]

金利が一定と言うことはローン確定時に支払い総額と月々の支払い金額が確定しますので、月々の返済計画が安心して行うことが出来ると思います。前回お話ししましたが、ローンの支払いは変動金利の場合見直し期間が来ると支払額が変動してしまいますが、フラットは支払い期間終了まで変わらないのが利点です。

また[2.保証料不要・繰上返済手数料不要]も大きなメリットです。

保証料や繰上げ手数料は５０万近く掛かる場合もありますので、そほ費用がまったく掛からないのは大きな魅力ではないでしょうか？

[3.支援機構の技術基準に則った設計施工]

フラットでは住宅の仕様に対して建築基準法をベースにしたオリジナルのの基準を設けています。この基準をクリアしなければ融資が受けられませんので、基準をクリアした住宅＝高基準の住宅になるわけです。

[4.返済中の安心サポート]

住宅ローンの支払いは長く支払中に様々な不安やトラブルが起こる場合があると思いますが、様々な返済方法変更プランも用意してあるので、安心して支払いが出来ます。

こうした様々なメリットがあるフラット３５は今が絶対お得だと思いますのでぜひ参考にして下さい。